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[칼럼]주택 등 부동산 양도세 절세 요령

기사승인 2019.03.08  13:49:50

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주택 등 부동산을 양도하는 경우, 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 차감한 양도차익에 대하여 양도소득세를 부담한다. 부동산의 보유기간이 3년 이상인 경우에는 최대 30%(1세대 1주택 고가주택 등의 경우 최대 80%)까지 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 그리고 보유기간이 2년 이상인 부동산을 동일한 연도에 2회 이상 팔면 양도소득금액을 합산하여 양도소득세를 계산한다. 이번엔 주택이나 부동산을 처분할 때 양도소득세를 줄일 수 있는 일반적인 방법을 알아보기로 하자.

 

주택이 여러 채라면 양도차익이 작은 주택부터 처분하라. 

양도차익에서 장기보유특별공제 및 기본공제(연 250만원)를 차감한 과세표준에 세율을 적용하면 양도소득세가 산출된다. 1세대 1주택의 경우, 비과세 혜택을 받을 수 있으며, 고가주택의 경우에도 9억 초과분에 대하여만 과세되므로, 여러 채의 주택을 보유한 다주택자는 양도차익이 가장 작은 주택부터 처분하면 양도소득세 부담이 줄어든다. 가장 양도차익이 많은 주택은 1가구 1주택으로 비과세혜택도 받을 수 있다.

 

보유기간을 최대한 늘려서 처분하라. 

보유기간이 2년 이상인 경우에는 6%~38%의 5단계 초과누진세율이 적용된다. 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%의 세율이 적용되고, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용된다. 부동산을 처분할 경우에는 보유기간이 길어지게 잔금청산을 늦게 하는 것이 유리하다. 

보유기간이 3년 이상인 경우에는 장기보유특별공제라고 하여 3년 이상(10%)부터 최장 10년(30%)까지 양도차익을 줄일 수 있다. 1가구 1주택자로서 고가주택에 해당할 경우 최대 80%까지 양도차익을 차감시켜 주므로 보유기간을 최대한 늘려서 처분하는 것이 유리하다. 

 

1가구 1주택 비과세 특례를 최대한 활용하라. 

만일 1주택 상태에서 상속에 의하여 2주택이 되었거나, 투자목적 또는 귀농목적으로 신규주택을 추가로 취득하였다면 종전의 1가구 1주택이었던 주택을 먼저 양도하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수가 있다.

일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택을 3년 이내에 처분하면 비과세 등의 혜택을 받을 수 있으므로, 1가구 1주택 비과세 혜택을 최대한 활용하자.

 

보유하고 있는 주택이 조세감면 대상인지를 확인하라. 

부동산침체에 따른 건설경기를 부양하기 위하여 수차례에 걸쳐 미분양주택을 취득할 경우, 다양한 양도소득세 감면 혜택이 주어진다. 현재 보유하는 주택이 이러한 혜택을 받을 수 있는지 여부를 반드시 확인하고 양도 시 활용하여야 한다.

 

배우자에게 증여하여 양도하는 방법도 고려하라. 

매매사례가액이 6억 원 이하인 부동산을 배우자에게 증여하면 증여세를 부담하지 않고, 해당 매매사례가액을 추후에 취득가액으로 인정받아서 양도소득세를 줄일 수 있다. 주의할 점은 배우자 간 증여의 경우 10년간 합산하여 6억 원까지 증여세는 피할 수 있으나, 취득세 등은 부담하여야 하며, 배우자로부터 증여받은 부동산을 5년 이내에 양도하면 이월과세를 적용받아서 절세효과가 사라짐으로 5년 이후에 팔아야 한다. 

 

공동명의를 활용하라. 

현행 소득세법은 개인별로 소득금액을 계산하여 소득세를 산출하며, 2년 이상 보유한 부동산을 양도한 경우 초과누진세율이 적용된다. 또한 연 250만 원의 양도소득기본공제도 개인별로 받을 수 있다. 따라서 당초에 공동명의로 취득하는 것이 단독명의로 취득하는 것에 비하여 추후에 양도소득세 부담을 줄일 수 있다.

 

취득 및 양도 시 발생한 비용에 대한 증빙을 철저히 챙겨라. 

양도차익을 계산할 때 부동산의 취득 및 양도와 관련하여 직접적으로 발생한 비용도 포함한다. 취득 및 양도와 관련하여 지출한 경비에 대한 세금계산서 및 영수증 등을 반드시 챙겨두어야 한다.

 

신고기한 내에 양도소득세 신고를 하라. 

양도소득세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 하여야 가산세 부담을 피할 수 있다. 1년 이내에 2건 이상의 부동산을 처분할 경우에는 양도소득세 확정신고도 하여야 한다.

 

이상에서 살펴본 바와 같이 다주택을 보유한 경우 일시적 2주택, 양도순서, 양도차손, 배우자 증여 또는 공동명의를 활용하면 양도소득세를 줄일 수 있다. 이 외에도 취득가액 및 필요경비를 입증할 수 있는 서류 및 각종 감면규정도 활용하면 도움이 된다. 일반적으로 부동산의 양도시기는 잔금일과 등기접수일 중에서 빠른 날로 한다. 일단 양도를 하면 세부담이 많아도 무조건 납부를 하여야 한다. 절세의 지름길은 무엇보다도 양도를 하기 전에 미리 세무전문가와 충분한 상담을 하는 것이 바람직하다.

이재호 @

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